🧭 Introdución
En moitas ocasións, cando se vai facer unha herdanza, unha venda ou unha escritura notarial, o primeiro que fan os propietarios é acudir á notaría.
Porén, o primeiro paso real debería ser sempre comprobar e subsanar o Catastro, porque os datos catastrais son a base sobre a que se apoian todos os demais trámites.
Se a parcela ten erros —xa sexa de superficie, forma ou lindeiros—, eses erros repetiranse despois en escrituras, no Rexistro da Propiedade e mesmo nos impostos.
Por iso, a subsanación de discrepancias catastrais é o punto de partida imprescindible para calquera actuación posterior.
⚠️ Antes de facer calquera trámite… primeiro, subsanar
Antes de facer o modelo 900 (cambio de titularidade),
antes dunha segregación ou agregación,
ou antes de solicitar o ICUC (Informe Catastral de Ubicación de Construcións),
é fundamental corrixir o erro de base no Catastro.
➡️ Só cando a parcela está correctamente representada, os documentos notariais e rexistrales poden reflectir a realidade física con seguridade xurídica.
📍 1. Detectar a discrepancia
O primeiro paso é comprobar os datos actuais do Catastro (superficie, forma e lindeiros).
Pódese facer a través da Sede Electrónica do Catastro introducindo a referencia da parcela.
Os casos máis habituais son:
- A parcela ten menos ou máis superficie ca a real.
- O lindeiro aparece desprazado respecto da realidade.
- Dúas parcelas solápanse parcialmente.
- A forma ou orientación non se corresponde co terreo.
📐 2. Realizar o levantamento topográfico
O levantamento topográfico é a base de todo o proceso.
Mídense coordenadas UTM ETRS89 mediante GNSS e estación total para obter a delimitación exacta da finca.
➡️ A precisión neste punto garante que o resto do proceso se asente sobre datos reais.
🧾 3. Elaborar a representación gráfica alternativa (GML)
Cos datos do levantamento créase un ficheiro GML, que é o formato oficial que o Catastro utiliza para validar parcelas.
Este ficheiro recolle a xeometría exacta da finca e servirá para xerar o Informe de Validación Gráfica (IVG).
📊 4. Solicitar o Informe de Validación Gráfica (IVG)
O IVG comproba se o plano proposto é compatible coa cartografía catastral.
Se é favorable, pódese empregar para escritura ou coordinación rexistral.
Se é desfavorable, o técnico revisará a delimitación ata obter un resultado correcto.
✍️ 5. Apoio á documentación notarial e rexistral
Co IVG favorable, o notario poderá incorporar o novo plano á escritura, reflectindo a superficie real e os lindeiros exactos.
O Rexistro da Propiedade coordinará a finca co Catastro, asegurando que ambas representacións coincidan.
✅ 6. Actualización catastral
Finalmente, o Catastro actualiza os datos oficiais da parcela, e a propiedade queda corrixida e regularizada, servindo de base fiable para calquera trámite posterior:
- Herdanzas
- Compravendas
- Segregacións / agregacións
- Proxectos técnicos
- Solicitudes de licenza ou rexistro
- Elaboración do ICUC (Informe Catastral de Ubicación de Construcións)
⚙️ En resumo
A subsanación catastral é o primeiro paso de todo.
Non se trata dun trámite máis: é o alicerce sobre o que se asenta toda a documentación dunha propiedade.
Corrixir unha discrepancia implica:
- Detección do erro
- Levantamento topográfico
- Creación do ficheiro GML
- Informe de Validación Gráfica (IVG)
- Incorporación á escritura
- Coordinación Catastro–Rexistro
En O Marco Topografía acompañámoste en todo o proceso, dende o levantamento ata a inscrición final, garantindo seguridade xurídica e tranquilidade para o futuro.
📞 Contacta connosco
📧 omarco.topografia@gmail.com
📞 606 526 452
📍 Avenida de Fisterra, 35 · Vimianzo (A Coruña)
➡️ Solicita o teu orzamento sen compromiso e revisamos o estado catastral da túa parcela.