🧭 Introdución
Moitos propietarios descobren que, aínda que a súa parcela estea ben representada no Catastro, a construción aparece fóra de sitio, desprazada uns metros, xirada ou mesmo parcialmente fóra da parcela.
Este é un dos erros máis frecuentes na cartografía catastral.
Para solucionar isto existe o ICUC (Informe Catastral de Ubicación de Construcións), un documento oficial que comproba se a edificación está correctamente situada respecto do parcelario catastral.
Neste artigo explicamos que é, cando se necesita e como se tramita, e por que é importante facelo despois de ter a parcela correctamente subsanada e validada.
🔎 1. Que é exactamente o ICUC?
O Informe Catastral de Ubicación de Construcións é un informe emitido polo Catastro que verifica:
- Se a construción está situada dentro dos límites da parcela
- Se está ben orientada e xeorreferenciada
- Se coincide coa cartografía catastral oficial
- Se existen desprazamentos, xiros ou erros de posicionamento
En resumo: é a “proba oficial” de que a túa casa, galpón, nave ou edificación está no sitio correcto.
Informe positivo
Informe negativo
🏠 2. Cando é necesario un ICUC?
O ICUC é obrigatorio ou recomendable en moitos casos:
✔️ 1. Para declarar unha obra nova ou obra nova antiga
O notario adoita pedilo para comprobar que a edificación coincide co Catastro.
✔️ 2. Para regularizar construcións existentes
Se a casa aparece desprazada, rota ou invadindo parcialmente outra parcela.
✔️ 3. Para inscricións no Rexistro da Propiedade
Moitos rexistradores esixen o ICUC cando hai discrepancias entre parcela e construción.
✔️ 4. Antes de vender ou herdar unha finca con edificación
A escritura debe reflectir datos correctos, tanto da parcela coma da construción.
✔️ 5. Para evitar sancións ou erros fiscais
O IBI baséase na superficie construída e na súa correcta localización.
⚠️ 3. O erro máis común: querer facer o ICUC sen ter a parcela corrixida
Este punto é CRUCIAL:
👉 O ICUC comproba a ubicación da construción respecto da parcela.
👉 Se a parcela está mal, o ICUC sempre vai dar problemas.
Por iso, tal como explicamos no artigo “Como se corrixe unha discrepancia catastral paso a paso”, o primeiro paso é:
- Levantamento topográfico
- Ficheiro GML
- IVG favorable
- Subsanación da parcela
E só despois se pode xerar o ICUC.
➡️ Un ICUC sobre unha parcela mal representada é tempo e diñeiro perdido.
📐 4. Como se obtén un ICUC paso a paso?
PASO 1 — Levantamento topográfico da construción
O técnico mide con precisión:
- os vértices do edificio,
- a súa orientación,
- e a súa posición en UTM ETRS89.
PASO 2 — Comprobación da parcela
Antes de tramitar o ICUC, verifícase que:
- a parcela está ben subsanada
- conta cun IVG favorable
- os lindeiros son correctos
(Se non, hai que realizar a subsanación primeiro.)
PASO 3 — Preparación do ficheiro para ICUC
Crease un ficheiro con:
- xeometría da construción
- xeometría da parcela
- datos técnicos segundo esixe o Catastro
PASO 4 — Solicitude do ICUC
O técnico tramita o informe na Sede Electrónica do Catastro.
O informe pode ser:
- Favorable: construción correctamente situada
- Desfavorable: hai desprazamentos, erros ou xiros
PASO 5 — Incorporación á escritura
O notario pode incluír o ICUC para:
- declaración de obra nova
- inscrición
- regularización documental
🧭 5. Exemplos de erros que o ICUC detecta
- Construción desprazada varios metros
- Casa fóra da parcela ou parcialmente invadindo o veciño
- Edificio mal orientado (rotado respecto da realidade)
- Edificacións duplicadas ou mal interpretadas en ortofoto
- Construcións que aparecen onde na realidade non hai nada
🏁 Conclusión
O ICUC é un documento esencial para garantir que a construción está onde debe estar e que a documentación notarial e rexistral coincide coa realidade.
Pero lembra sempre a regra de ouro:
👉 Primeiro subsanar a parcela — despois facer o ICUC.
👉 A base é sempre o levantamento, o GML e o IVG favorable.
En O Marco Topografía encargámonos de todo o proceso: medición, GML, IVG, subsanación e ICUC, para que todo encaixe á perfección.
📞 Contacta connosco
📧 omarco.topografia@gmail.com
📞 606 526 452
📍 Avenida de Fisterra, 35 – Vimianzo
➡️ Solicita revisión da túa parcela ou construción sen compromiso.